꼬마빌딩 투자 과연 좋은 선택일까?

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꼬마빌딩 투자란?

꼬마빌딩 투자는 부동산 시장에서 인기가 좋았으나 근래 금리인상과 상가 공실률 증가로 인해 인기가 시들한 추세입니다.

과연 꼬마빌딩은 좋은 투자처일까요?

꼬마빌딩은 과거 50억 이하의 상가 빌딩이나 상가주택을 칭하였으나 근래에는 지가와 부동산 가격 상승으로 100억 이하의 빌딩까지 확대 되었다고 합니다.

꼬마빌딩은 두 마리 토끼를 다 잡을 수 있어 인기가 많은 투자처입니다.

보유하는 동안 임대수익(월세)도 낼 수 있고 보유하는 기간 동안 지가 상승도 기대할 수 있기 때문입니다.

특히 자금이 모자른 경우 꼭대기 층에 주택이 딸린 빌딩을 매수한다면 거주도 가능합니다.

단, 매수할 때 주택이 딸린 건물은 전부 상가인 건물 보다는 인기가 부족합니다.

바로 다주택자들이 빌딩을 소유할 확률이 높기 때문이죠.

꼬마빌딩 투자 수익률 분석

꼬마빌딩의 경우 수익률이 매수하는 요건에 있어 가장 중요한 부분입니다.

물론 정보력이 있어 인근에 개발 호재가 있다면 수익률은 크게 상관 없겠지만 보통 수익률이 가장 중요한 부분 일 것입니다.

매수를 하는데 융자가 필요한 경우 더욱 중요하겠습니다.

만약 50억짜리 상가 건물을 매매한다고 했을 때 예전 저금리 시대와 현재 고금리 시대를 비교해보겠습니다.

[50억 꼬마빌딩 예시 임대 수익 현황 : 만실 기준]

1층 : 1억/500만원/관리비 30만원
2층 : 5천/300만원/관리비 30만원
3층 : 5천/250만원/관리비 30만원
4층 : 3천/200만원/관리비30만원
5층 : 3천/200만원/관리비30만원

총 임대료 : 2억 6천 / 1,600만원(관리비 포함)

◎ 저금리 시대 : 연 이율 3% 가정

꼬마빌딩수익률1

매가가 50억이고 대출을 30억을 일으켜서 매입했다면 이자로 750만원이 나가더라도 750만원이 수익입니다.

1층과 2층 제외하고 공실이 1~2개 정도 나도 견딜 수 있는 정도입니다.

수익률은 5.17%로 훌륭한 편에 속합니다.

◎ 고금리 시대 : 연 이율 6% 가정

꼬마빌딩 수익률2

현재 연이율 6%대로 계산한 결과입니다.

수익률이 제로입니다. 이 상태에서 공실이 1~2개 나버리면 바로 임대수익은 마이너스입니다.

지가 상승만 기대할 수 밖에 없는 현실이 되어 버립니다.

지가 상승이 없는 지역이라면 바로 꼬마빌딩 투자 실패로 이어집니다.

빌딩 자체가 거래 유동성이 현저히 낮아 처분하기도 힘듭니다.

그래서 꼬마빌딩 투자는 본인이 아주 잘 아는 지역이나 오랜 시간 공부하고 임장 다녀 본 지역만 하라는 말이 나옵니다.

성공적인 꼬마빌딩 투자란?

성공적인 꼬마빌딩 투자는 바로 두 마리 토끼를 다 잡는 것이지요.

일단 대부분의 꼬마빌딩 매수자는 여유롭게 융자 없이 매수할 수 있는 여건이 되는 사람이 별로 없기 마련입니다.

그래서 일단 보유기간 동안 임대수익도 보장이 되며, 지가 상승도 기대할 수 있는 지역에 빌딩 투자를 하셔야겠습니다.

첫번째, 가장 중요한 공실 위험성을 체크해야 합니다.

공실 위험성은 업종 변경 빈도를 체크하는 것입니다.

당장 건물에 공실이 없더라도 충분히 발생할 수 있는 여지를 보는 것입니다.

대표적인 지도 플랫폼 네이버 지도에 들어가면 거리뷰라는 좋은 시스템이 있습니다.

거리뷰에서 날짜를 설정할 수 있습니다.

꼬마빌딩투자

빨간 네모 박스를 보면 날짜를 설정할 수 있고 과거 건물 간판들을 보면 얼마나 자주 바뀌었는지 알 수 있습니다.

점포가 자주 바뀐다고 반드시 공실률이 높다는 것은 아니지만 도심가, 유흥가, 역세권을 제외 한 지역은 자주 점포가 바뀌었다면 공실률이 높다고 할 수 있습니다.

또한 본인이 잘 아는 지역이면 공실 현황을 잘 분석할 수 있겠죠.

만약 중간층이나 꼭대기층에 공실이 있는 건물일 경우 본인의 직무를 결합해도 아주 좋은 투자가 될 수 있습니다.

예를 들어 인근지역에 아파트나 주택가가 있다면 꼭대기 층이 공실일 경우 무인 스터디카페를 운영해도 좋은 투자가 될 수 있겠죠?

두번째, 인근 지역 호재를 분석하다.

인근 지역의 호재를 살펴 보아야 합니다.

역세권 예정지는 역출구도 자주 바뀌는 편이며 연기되거나 취소 되는 경우도 많습니다.

대표적 사례로 신분당선 서북부 연장이 취소되었다는 것입니다.

정부에서는 다른 노선으로 대체 하겠다는 입장이지만 상명대, 독바위, 삼송역 인근에 투자를 한 투자자가 있다면 투자 실패로 이어질 수 있습니다.

그래서 역세권 예정지의 경우 이미 확정시 되어 지가 상승이 이루어진 부분이 있다면 착공 후에 매입하셔도 늦지 않다는 것입니다.

이렇게 거의 확정시 되었어도 취소되는 경우도 있으니 본인이 시청이나 국토부 등 많은 조사를 하고 투자를 하셔야 합니다.

세번째, 금리를 예측하라.

금리는 미국시장에 영향을 많이 받습니다. 외화 자본 유출이 국내 경기에 많은 타격을 주기 때문이죠.

금리를 예측하려면 미국 소비자 물가를 자주 확인해야 합니다.

미국에서는 소비자 물가를 잡기 위해 금리를 올리는 것입니다.

우리 모두 이번 코로나로 인해 공부를 많이 했습니다.

소비 심리가 위축되어 미국에서는 달러를 많이 풀었고 시장에는 많은 현금이 흐르게 되어 물가가 미친듯이 상승합니다.

과거 달러를 많이 풀었을 때 반복되는 현상입니다.

그래서 현재 미국 시장은 어떻게 돌아가는지 항상 체크하고 투자 하셔야 합니다.

미국 시장이 안정되고 향 후 금리도 안정이 된다면 고정금리로 대출을 일이키는 것도 한 방법이겠습니다.

언제 금리가 내려갈 지 아무도 모르지만 현재는

꼬마빌딩 투자 Q&A

Q1 : 꼬마빌딩이 주택 겸용이라면 양도세는 어떻게 되나요?

A1 : 주택부분이 상가부분보다 크다면 전체를 주택으로 보아 장기보유특별공제를 적용합니다.

단, 12억이 넘는 고가 겸용빌딩의 경우 주택 부분이 크더라도 주택 부분만 장기보유특별공제를 적용하고 나머지 상가, 사무실 부분은 별도 과세 됩니다.

Q2 : 꼬마빌딩이 주택 겸용이라면 취득세는 어떻게 되나요?

A2 : 취득세의 경우 주택 부분만 주택 기보유수에 따라 1~12%를 적용하며, 나머지 주택 외 부분에 대해서는 4%를 적용합니다.

Q3 : 꼬마빌딩 취득 시 부가세는?

A2 : 주택 부분에 대해서는 부가세가 없습니다. 하지만 상가 부분에 대해서는 부가세가 발생합니다.

단, 매수시에 매도인의 사업자 등록을 포괄양수도 받는다면 부가세는 발생하지 않습니다.

해당 내용은 아래 링크에서 자세히 확인하시길 바랍니다.

꼬마빌딩 투자에 관하여