신탁등기 부동산이란?
부동산 신탁의 종류
- 담보 신탁
- 개발 신탁
- 처분 신탁
- 관리 신탁
크게 부동산 신탁에는 4가지로 구분됩니다.
오늘 다루어 볼 신탁 등기는 가장 흔하게 사용되며 부동산 임대차 계약 시 주의해야 할 신탁 등기 부동산입니다.
담보신탁이란?
말 그대로 부동산을 담보로 신탁자가 수탁자에게 소유권을 믿고 맡긴다는 말입니다.
금융권에서 개인에게 부동산을 담보로 대출을 시행하려면 여러가지 복잡한 상황이 발생합니다.
절차적으로 까다로운 부분이 있어 금융 조달을 원활하기 위해서 전문 신탁 회사에 소유권을 일시적으로 맡기는 것입니다.
그리고 또한 전문 신탁자가 소유자로써 금융기관과 부동산을 담보로 대출을 시행하면 개인이 하는 것 보다 한도가 높게 책정됩니다.
그래서 위 두 가지 이유로 담보 신탁이라는 시스템을 이용합니다.
그렇다면 신탁자(원 소유자)는 언제 소유권을 되찾아오나요?
보통 담보 신탁의 경우 땅 매입 때부터 합작하여 건물을 신축하는 경우가 많습니다.
즉, 초기 비용도 많이 들어가고 절차도 복잡하기 때문에 신탁 회사를 통해 신축하는 경우가 많습니다.
자금이 부족하고 경험이 부족한 경우 신탁 회사에 소유권을 맡기고 진행하는 것이죠.
즉 신축 후 세월이 어느정도 흐르면 대출을 상환하게 되는데 대출을 상환하면 소유권을 되찾아오는 것이죠.
신탁등기 부동산 계약 주의사항
신탁 등기 부동산은 등기부 등본을 열람해보면 갑구에 신탁회사의 이름이 기재되어 있습니다.
원 소유자의 이름을 조회해보려면 말소사항 포함하여 등기부등본을 열람 해보시면 됩니다.
또한 신탁원부에도 원 소유자 이름이 있습니다.
신탁원부란 ?
신탁원부는 위탁자(원 소유자)와 수탁자(신탁회사)의 계약 사항이 기재 된 종이라고 보시면 됩니다.
권리사항에 대한 쌍방 계약내용이 기재되어 있고 특히 임대차 계약 시 중요한 특약사항이 기재되어 있습니다.
대표적 기재 사항으로
위탁자는 수탁자의 동의 없이 임대차 계약을 하면 안된다고 기재되어 있습니다.
임대차 계약이 진행되더라도 수탁자의 동의 하에 진행 되어야 하며 보증금 반환 의무는 위탁자에게 있다고 명시되어 있습니다.
또한 은행에서 수탁자(신탁회사)를 믿고 대출을 시행했기 때문에 은행의 동의도 있어야만 결국 정상적인 임대차 계약이 성립되어 임대차 보호법 적용을 받게 되는 것입니다.
신탁등기 부동산 계약 정리하자면
- 우선 등기부등본 말소사항포함으로 열람하여 원소유자가 누군지 파악한다.
- 신탁원부를 부동산을 통해 받거나 등기소에 가서 열람해본다.(전국 어느 등기소나 가능)
- 신탁원부에 기재 된 임대차 특약사항을 확인한다.
- 부동산중개소나 원 소유자(위탁자) 신탁사와 은행의 동의서를 받아줄 수 있는지 확인한다.
- 가능하다면 계약을 진행하고 불가능할 시 계약을 진행하지 않는다.
신탁등기 부동산 전세보증보험 가입 가능할까요?
우선 신탁등기 부동산은 전세 보증보험 가입하기가 상당히 까다롭습니다.
여러가지 복잡한 과정을 통과해야 보증보험에 가입이 됩니다.
가장 좋은 방법은 신탁등기 말소를 조건으로 계약하는 것입니다. 신탁 등기 말소가 즉 해당 부동산 대출 상환을 의미하고 대출 상환이 이루어지고 원 소유자로 소유권이 되돌아 오면 보증보험이 가능하게 됩니다.
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