계약갱신청구권 보다 갱신계약해지권이 이슈!

계약갱신청구권이란?

계약갱신청구권은 지난 정부 임대차 3법에 포함된 강행규정으로 2년 계약 종료 후 1회에 한해 법적으로 세입자가 연장받을 수 있는 권리입니다.

전세가격이 폭등하던 시절 이 계약갱신청구권이 이슈였습니다.

간단하게 계약갱신청구권을 정리해보겠습니다.

전월세 계약갱신은 3가지 종류가 있습니다. 가장 큰 차이점으로는 갱신 종류에 따라 계약갱신 청구권이 사용되어 사라지거나 유지되는 차이점이 있습니다.

1. 묵시적 갱신 : 임대,임차 상호간에 연락이나 소통없으면 자동 연장되는 개념.
2. 합의 갱신 : 통화나 문자로 갱신하겠다는 합의를 한 갱신. (단, 증거가 있어야함)
3. 계약갱신청구권을 사용하는 갱신 : 세입자가 유선, 문서 등으로 직접 임대인에게 계약갱신청구권을 사용하겠다는 의사 표시 갱신.

이렇게 3가지 방법으로 전월세 계약 갱신이 됩니다.

 

[3가지 방법의 차이점]을 비교해보겠습니다.

1.묵시적 갱신 :

1) 세입자에게 유리합니다. 일단 위 제목에 언급되는 갱신계약해지권이 인정됩니다. 갱신계약해지권은 아래 자세히 설명하겠습니다.

2) 계약갱신청구권도 사용되지 않고 유지됩니다. 세입자는 2가지 옵션을 가지는 셈입니다.

즉 세입자가 원하면 총 6년 까지 전세계약을 연장할 수 있습니다. [최초2년~4년 (묵시적 갱신) → 4년~6년(계약갱신청구권)

 

2. 합의 갱신 :

1) 임대인과 세입자가 합의하여 전셋값을 정하여 갱신(분쟁 시 통화녹음이나 문자, 서류로 증빙)

2) 갱신계약해지권 없음.

3) 중간에 이사가 필요한 경우 임대인과 협의, 중개수수료도 세입자 부담.

4) 계약갱신청구권은 유지 됨.

 

3. 계약갱신청구권 사용 갱신 :

1) 갱신계약해지권 인정

 

※ 오늘의 포인트인 갱신계약해지권은 묵시적 갱신과 계약갱싱청구권 사용 갱신에서 유효합니다.

 

갱신계약해지권이란?

이 갱신계약해지권은 왜 갑자기 이슈가 되었을까요?

전세 값이 가파르게 오르던 시절에는 어떻게서든 계약을 연장하려는 경향이었다면,

전셋값이 떨어지는 근래에는 2년 계약 연장 후 지내면서 더 싸고 좋은 집이 생기면 갈아탈 수 있는 기회가 오기 때문입니다.

전세값이 오를때는 이 갱신계약해지권이 거의 사용되지 않았다면 근래에는 이 해지권이 많이 사용되고 있습니다.

오로지 세입자를 위한 해지권이라 분쟁도 많습니다.

 

갱신계약해지권 :

최초 2년 계약 후 묵시적갱신 또는 계약갱신청구권 사용 갱신 후 거주중, 언제든지 임대인에게 통보할 수 있고 통보 받은 임대인은 3개월 내 전세보증금을 돌려주어야 합니다.

 

갱신계약해지권 무조건 인정되나? 최근 법원서 제동

문제는 바로 이 갱신계약해지권에 대해 법원이 제동을 걸었습니다. 법이 왜 이렇게 허술한가 의문이 듭니다.

서울북부지방법원은 6조의 4항을 근거로 계약갱신 해지가 가능하다며 낸 갱신계약해지권을 받아 들이지 않고 집주인 손을 들어주었습니다.

바로 갱신계약해지권을 통한 갱신은 “임대차가 별도의 기간을 정함이 없이 갱신 = 즉 묵시적 갱신”에 포함되지 않기 때문에 일방적 해지라고 본 것입니다.

이해가 잘 되지 않지만 법률적으로는 또 해석이 다른 부분이 있나 봅니다.

 

결론

묵시적 갱신 외 계약갱신청구권을 통한 갱신은 갱신계약해지권 인정 여부가 불명확하다는 결론입니다.

하지만 위 법원의 판결도 임차인이 항소하면 또 결과는 바뀔 수 있는 점 참고 바랍니다.

 

Q&A

Q1 : 임차인(세입자)가 갱신계약해지권을 통해 계약 해지 통보를 한 후 변심으로 계속 살겠다고 할 경우 임대인은 그 요구 또한 승낙해야 하나요?

A1 : 아닙니다. 민법상 적법한 해지 통보 후에는 이미 해지효력이 발생했고 임대인은 3개월 내 보증금을 반환해주면 계약이 해지됩니다.

 

Q2 : 2년 전월세계약 종료 후 1년 계약으로 재계약을 했다면 묵시적 갱신이 인정되나요?

A2 : 아닙니다. 해당 계약은 합의 갱신으로 묵시적 갱신이 아니며, 갱신계약해지권이 세입자에게 부여되지 않습니다.