부동산 계약 해제 계약금, 중도금 후 계약 해지가 가능한가?

부동산 계약 해제와 중도금 후 계약 해제, 파기에 관하여

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부동산 계약 해제

부동산 계약을 하다보면 계약이 해지 되는 경우가 다반사입니다.

매도인 또는 임대인의 사정이나 매수인 또는 임차인의 사정에 의해 계약이 해지되는 경우도 있으며, 아파트 가격이 갑자기 급등하거나 급락하는 경우 계약을 해지하는 경우가 많습니다.

단순변심이나 상대방의 과실 또는 조건의 변경이 없는 단순변심성 계약해제의 경우 계약금에 한해 손해배상금을 정해놓았습니다.

부동산 계약서 6조에 보면 임차인이 중도금을 지불하기 전까지는 임대인은 계약금의 배액, 임차인은 계약금을 포기하고 계약을 해제할 수 있습니다.

제 8조는 공인중개사를 통해 계약했다면 계약해제시 공인중개사의 과실이 없다면 중개보수도 지급해야 합니다.

부동산 계약 해제 주요쟁점 Q&A

Q : 매수인이 10억의 부동산을 거래하는데 계약 일자가 촉박하여 계약금 1억중 가계약금으로 2천만원만 입금하였다면 계약해제시 얼마를 지급해야하나요?

A : 일단 매수인이 2천만원을 지급하고 나머지 계약금 8천만원은 3일후에 지급하기로 하였습니다.

이때 매도인이 일방적으로 가계약금의 배액 4천만원만 배상하고 계약을 해제하려는 경우입니다. 이때 매수인은 계약서에 명시 된 계약금 1억의 배액인 2억을 배상하라고 다툰 경우가 있습니다.

법원은 누구의 손을 들어줬을까요?

결과 : 민법 제565조 제1항을 보면 계약금의 성질은 해지금과 위약금 2개의 성질을 가지고 있습니다.

이로인해 계약서에 명시 된 계약금 1억의 배액 2억을 배상하라고 한 판례가 있습니다. 즉 해지, 해약금의 기준이 되는 금원은 실제 교부받은 계약금이 아니라 약정(계약서상) 계약금이라고 봄이 타당하다고 판결했던 적이 있습니다.

법은 판례대로 간다는 말이 있을 정도로 판례를 무시하지 못하지만 또 사정이 다를 경우 다른 판결이 날 수도 있겠죠.

부동산 중도금 후 계약 파기, 해지

결론부터 말씀 드리자면 중도금 입금 후에는 양측 모두 계약을 해지할 수 없습니다.

◎ 중도금의 의미: 부동산 거래 시 계약금과 잔금 사이에 지불되는 금액을 중도금이라고 합니다. 중도금은 부동산 거래에서 매매나 임대와 관련된 금액을 지칭하며, 큰 거래의 경우 중요한 역할을 합니다.

◎ 중도금의 역할: 중도금은 부동산 거래의 안정성을 높이기 위해 사용됩니다. 거래 금액이 크기 때문에 계약금 만으로는 거래를 보장하기 어렵기 때문에 중도금을 통해 거래의 확정을 돕습니다.

◎ 중도금과 계약해제: 중도금을 받은 후에는 보통 매도인(임대인)이 계약을 해제할 수 없습니다. 반대로 매수인(임차인)도 중도금을 입금한 후에 계약금을 포기하고 계약을 해제할 수 없습니다. 중도금은 거래의 확정을 의미하며, 중도금을 받은 순간부터 매도인, 매수인은 계약을 해제할 수 없는 상황이 됩니다.

◎ 중도금과 특약: 특별한 사정이 없다면 중도금은 약속 기일보다 일찍 지불되어도 민법상으로는 중도금으로 인정됩니다. 단, 다른 약정이 없는 한 중도금 지불로 계약을 해제할 수 없습니다.

◎ 특약과 중도금: 중도금을 받는 경우, 매도인이 중도금이 약속 기일보다 빠르게 지불되는 것을 허용하지 않는 특약을 넣을 수 있습니다.

예시) 특약에 [약정기일보다 일찍 치르는 중도금은 무효이다]라고 계약서에 명시되어 있으면 중도금으로 인정되지 않는다는 뜻입니다.

◎ 중도금 입금 시 주의사항: 중도금은 거래의 안정성을 위한 중요한 요소입니다. 매도인과 매수인 모두 특정 상황에 따른 권리와 의무를 고려하여 중도금에 대한 약정을 해야 합니다.