오피스텔 투자 시 참고 사항 : 취득세, 양도세, 주택수 포함 등!

오피스텔이란?

먼저 오피스텔이란 무엇인가?

건축법상으로는 업무시설로 분류되어 있으나 사무실과 주거의 기능을 겸한 건물입니다.

오피스+호텔의 합성어로 주로 도심가의 역세권에 공급이 되기 시작하였습니다.

90년대 오피스텔에도 싱크, 화장실 등을 설치할 수 있도록 개정되면서 공급이 급격히 증가하였습니다.

오피스텔은 근래 은퇴 후 투자상품으로 유행할 만큼 실거주보다는 투자용으로 많이 거래가 되는데,

고금리와 수요예측실패로 인해 손해를 보는 경우가 많으니 오피스텔 투자시에는 여러가지 사항을 심층적으로 고려하여 결정하시길 바랍니다.

 

오피스텔이 주거용으로 인정되는 경우는?

오피스텔은 원칙상 주거용이 아닌 업무용입니다.

건축법에 따라 업무용으로 임차를 할 경우 세입자는 사업자등록을 하게 됩니다.

등록된 사업자 등록에 임대인은 세금계산서를 끊어주는 형식입니다.

 

하지만 임차인이 주거용으로 사용했을때는 어떻게 될까요?

임대인이 주거용오피스텔로 확정짓고 부동산 계약서에 주거용 오피스텔이라고 명시가 되면 그때부터는 주거용 오피스텔로 본다는 것입니다.

임차인이 전입신고를 했을때 국가에서는 오피스텔을 주거용(주택)으로 보기 때문에 세금에 관하여는 주택법을 따릅니다.

소형다세대빌라(85M2이하), 주거용 오피스텔을 주택수에서 제외 방안을 마련해보겠다고 했지만 해당 안건은 아직 거론되고 있지 않습니다.

 

오피스텔 세금(취득세, 양도세)

● 취득세 : 오피스텔은 건축법의 적용을 받아 업무시설과 같은 취득세 적용!

• 아파트 : 1.1~3.5%
• 오피스텔 : 4.6%

※ 일반 주택 기보유 후 오피스텔 매입 : 4.6%

※ 주거용오피스텔 기보유 후 일반주택 매입 : 8%

※ 일반주택이든 주거용오피스텔이든 2채이상 기보유 후 매입 : 12%

그래서 주거용 오피스텔은 투자용으로 매입하려면 일반주택을 기보유한 상황에서 매입하는것이 유리합니다.

 

● 양도세 : 주거용 오피스텔 또한 일반 주택과 똑같이 적용됩니다.

 

● 종합부동산세 : 아파트, 주거용 오피스텔 모두 적용됨.

 

주용 쟁점

과거 저금리가 지속되고 아파트 가격이 급등할 2020년 하반기부터 상대적으로 저렴한 오피스텔이 풍선효과로 인해 투자 수요가 많이 증가했었습니다.

금리인상과 코로나 여파 등으로 현재는 고금리 시대로 아파트 가격이 하락세가 되고 있고 정부에서는 규제완화 정책을 펼치기 시작했습니다.

하지만 오피스텔은 건축법의 적용을 받는다며 어떠한 완화정책도 없다는 것이 오피스텔 소유자들의 불만이며 청원까지 올라가 있는 상태입니다.

취득시에는 건축법의 적용을 받지만 양도시에는 주택법의 적용을 받는다는것이 이중잣대라는 주장입니다.

앞서 말한 소형다세대빌라와 주거용오피스텔의 규제완화는 객관적으로 필요해보인다는 개인적 의견입니다.

 

Q&A

Q1 : 오피스텔도 분양권 전매제한이나 실거주의무가 있나요?

A1 : 오피스텔은 등기 시점까지 분양권 전매제한이 있으며 실거주 의무는 없습니다.

 

Q2 : 오피스텔 분양도 청약통장이 필요한가요?

A2 : 필요없습니다.

 

Q3 : 오피스텔 분양도 청약통장이 필요한가요?

A3 : 필요없습니다.