우선변제권과 최우선변제권의 차이점은?

서론

단어가 비슷하고 언제 어떻게 이 우선변제와 최우선변제가 발생되는지 등기부를 보고 예시를 들어보겠습니다.

일단 파헤쳐보기전에 우선변제권이 무엇인지? 최우선변제금은 무엇인지 알아보아야겠죠.

 

우선변제권의 정의

우선변제권은 말 그대로 경매 또는 공매되는 경우 낙찰대금에서 후순위권리자 보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리입니다.

우선변제권의 권리 취득은 계약서를 통해 전입신고를 하면 확정일자를 부여받고 주택의 인도, 점유를 하고 있으면 자동으로 부여받는 권리입니다.

 

최우선변제권의 정의

최우선변제권의 법적 용어는 소액임차인의 우선변제입니다.

소액임차인을 보호하는 법으로 확정일자가 다른 담보물권(근저당 등)으로 보장받지 못할때를 위해 적용중인 법입니다.

일정 보증금 이하의 임차인은 일정금액을 다른 선순위 물권자보다 우선하여 변제받습니다.

표를 통해 정리하겠습니다.

위 표를 보시면 임차보증금 범위와 일정 보장액이 기재되어 있습니다.

중요한 점은 왼쪽에 기재된 날짜가 계약날짜가 아니라는 점입니다.

바로 등기부에 기재된 을구에서 최초 근저당 설정날짜를 보셔야합니다.

여기서 최초의 설정날짜가 2019년 12월 10일이기 때문에 최선순위 변제금 기준은

이 구간이 됩니다.

만약에 23년 8월 전세 계약을 한다고 하더라도 위 기준을 따라야 한다는 것이죠.

만약 서울에서 전세계약을 했다면 보증금은 1억 1천만원 이하여야 하고 본인이 최우선으로 변제받을 보장 금액은 3,700만원이라는 점입니다.

간단히 이해가 되셨나요?

 

우선변제권과 최우선변제권의 차이점 정리

이제 간단히 정리를 해보겠습니다.

	부여방법	경매 시	적용 범위 및 보장 한도
우선변제권	전입신고를 통한 확정일자	선순위 담보물권 보다 후순위	없음
최우선변제권	전입신고를 통한 확정일자	선순위 담보물권 보다 선순위로 보장	있음(위 표)

우선변제권은 모든 주택임차인에게 적용되고 최우선변제권은 일정 금액 범위 내의 임차인에게만 적용된다는 것이 다르겠습니다.

 

우선변제권과 최우선변제권 주의사항

우선변제권이나 최우선 변제권은 반드시 경매 또는 체납 처분에 따라 매각되는 경우에만 행사할 수 있습니다.

세입자는 주택의 경매신청등기 전까지 대항력을 갖추어야 합니다.

즉 전입신고와 점유를 하고 있어야 하며 특별한 사정이 있어 이사를 가야한다면 반드시 임차권등기명령을 법원을 통해 받으셔야 합니다.

또한 배당요구 또는 우선권 행사는 꼭 하셔야 합니다.

 

경매 진행 시 배당 순위 정리

여기서 중요한 것이 경매 낙찰 후 배당을 받아가는 순위입니다. 이것을 마지막으로 보시면 완벽한 정리가 되실 것 같습니다.

우선 경매가 진행되고 낙찰이 되면 누가 먼저 채권금을 받아나가냐는 뜻입니다.

1. 1순위 : 집행비용
2. 2순위 : 매각 부동산의 필요비 및 유익비 (필요비나 유익비를 지출한 사람이 증빙)
3. 3순위 : 소액임차인의 최우선변제금, 최종 3개월 임금채권, 3년간 퇴직금, 재해보상금
4. 4순위 : 세금(당해세) 국세는 상속, 증여, 종합부동산세 / 지방세는 재산세, 자동차세 등
5. 5순위 : 등기된 저당권, 전세권, 확정일자를 갖춘 임차보증금(=우선변제권)

아래 순위도 있지만 저희가 오늘 다룰 내용의 순위까지만 기재하겠습니다.

 

Q&A

Q1 : 최선순위변제금은 순위로 따지면 3순위인데 보장 못받을 수도 있나요?

A1 : 1순위 집행비용은 금액이 작으며 2순위의 매각 부동산의 필요비 및 유익비가 있는 경우는 드물며, 있다고 해도 본인이 증명해야 하기 때문에 경매비용에서 받아내기는 쉽지 않습니다.

따라서 최선순위변제금은 거의 1순위나 다름이 없다고 판단됩니다.

 

Q2 : 상가의 경우에도 위 기준이 적용되나요?

A2 : 상가의 경우도 같습니다. 하지만 소액임차인의 범위가 다릅니다.

또한 주택은 전입신고가 확정일자를 갖추는 요건이였다면 상가는 사업자등록을 통해 확정일자를 부여받습니다.

하지만 일정금액 이상이면 확정일자를 받아도 대항력이 생기지 않기 때문에 전세권 설정을 해야합니다.

전세권설정에 대해 자세한 내용은 아래 링크 클릭!

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