전세권설정과 전입신고(확정일자)의 효력 차이점

서론(전입신고, 확정일자, 전세권설정이 왜 중요한가?)

근래 전세사기, 역전세 등 전세보증금 반환에 문제가 많이 발생되고 있습니다.

만약 전입신고를 통한 확정일자를 부여받지 못하거나 전세권설정이 되어 있지 않으면 경매 시 본인 보증금을 다 잃을 수 있습니다.

그렇다면 관연 확정일자+전입신고와 전세권설정은 어떻게 다른것인지 살펴보겠습니다.

여기서 앞서 전입신고와 확정일자의 차이점을 모르시는 분들을 위해 간략히 정리하고 가겠습니다.

구분	전세권설정	확정일자
법률	민법	주택임대차보호법 상가임대차보호법
부여방법	계약서를 통한 설정 (관할 등기소)	주택 : 전입신고 상가 : 사업자 등록
효력 범위	건물 매각 대금	토지와 건물 일괄 매각 대금
등기부	기재됨	미기재

 

전입신고와 확정일자는 같은 세트라고 생각하시면 되고 확정일자가 즉 대항력을 발생시키는 것이라고 생각하시면 됩니다.

확정일자를 부여받기 위해서는 전입신고가 그 증거가 되는것입니다. 상가의 경우 사업자 등록입니다.

 

전세권설정과 전입신고의 방법

● 전입신고 및 확정일자 (관할 행정복지센터 : 구 동사무소)

1. 임대인 준비 서류: 임대인 미참석
2. 임차인 준비서류: 계약서, 신분증.

 

● 전세권 설정 (관할 등기소 및 법무사)

1. 임대인 준비 서류: 신분증, 주민등록초본, 인감도장, 등기권리증.
2. 임차인 준비서류: 계약서, 주민등록초본, 도장, 신분증.

법무사를 통해서 하는 경우가 많으나 셀프로 전세권 설정을 하고 싶으시면 아래 링크로 들어가보시기 바랍니다.

https://easylaw.go.kr/CSP/CnpClsMain.laf?csmSeq=566&ccfNo=5&cciNo=2&cnpClsNo=4

 

비용 차이

● 전세권 설정

1. 등록세 : 보증금의 2%
2. 지방교육세 : 등록세의 20%
3. 수입증지 : 약 1만5천원
4. 법무사 이용 시 비용 : 약 10만원 내외 (법무사 사무실별로 다름)

● 전입신고, 확정일자 : 600원

 

전세권설정과 확정일자 효력발생 시기의 차이

● 전세권 설정 : 접수 당일 효력 발생

● 전입신고, 확정일자 : 접수일 익일 0시부터 효력발생

효력발생의 차이점을 보시면 전입신고, 확정일자는 행정복지센터(구 동사무소)에 접수 한 다음날 효력이 발생합니다.

이로 인해 전세사기의 수법이 탄생했습니다.

전세계약 당일은 전입신고 및 확정일자가 부여되지 않기 때문에 전세계약 후 당일에 소유권을 넘겨버리면 세입자의 대항력과 우선변제권은 후순위가 되버리기 때문에 전세사기에 취약한 제도입니다.

정부와 국토부는 하루 빨리 이 제도를 개선하야 한다고 생각합니다.

 

전세권설정과 확정일자의 법적 보장범위와 장단점

전세권 설정과 전입신고는 모두 세입자의 보증금 권리를 보장받기 위함입니다.

전세권 설정과 전입신고+확정일자의 보장 차이점을 알아보겠습니다.

● 전세권 설정의 장점

1. 접수당일 효력이 발생하기에 전세사기에 방어적이다.
2. 계약 종료 시 보증금 반환을 못받았을 시 별도의 소송없이 바로 경매 신청이 가능하다.
3. 등기부에 표기되어 임대인이 다른 목적으로의 사기를 방지할 수 있다.
4. 경매 낙찰 시 자동으로 배당이 결정된다.

● 전세권 설정의 단점

1. 비용이 든다
2. 경매시 전세권설정은 건물에만 설정되는 것이기에 건물 낙찰 대금만 우선변제권이 발생한다.

 

● 전입신고+확정일자의 장점

1. 저렴하고 간편하다.
2. 대항력이 건물+토지 모두 발생한다.

● 전입신고+확정일자의 단점

1. 등기부에 기재되지 않아 전세사기의 표적이 될 수 있다.
2. 접수 당일 효력이 발생하지 않고 익일 0시에 발생한다.
3. 전세 보증금 미반환 시 별도의 소송을 통해 승소 후 경매 신청이 가능하다.
4. 경매 낙찰 시 미리 배당을 신청해야만 낙찰 대금에서 배당된다.

 

Q&A

Q1 : 그렇다면 보증보험과 위 전세권설정 혹은 전입신고와 다른 점은 무엇인가요?

A1 : 보증보험은 보증보험사에서 위 법적인 대항력과 별개로 말 그대로 보험을 들어주는 것입니다.

임대인이 보증금을 내어줄 능력이 없을 것을 대비하여 보증료를 내고 가입하는 것입니다.

현재는 선순위 담보(융자 등)를 모두 제외하고 공시가격의 126%안에 들어와야 가입을 해줍니다.

서울지역은 그래도 공시가격이 높은편이라 가입 조건이 되는 편이지만 당장 수도권 아래쪽만 해도 공시가격이 낮기 때문에 보증보험 가입이 힘들어 지고 있습니다.

Q2 : 상가의 경우 위 전입신고나 전세권 설정으로 보증금 보장을 받을 수 있나요?

A2 : 상가의 경우 전세권 설정은 주택과 동일하게 처리됩니다.

확정일자 부여는 전입신고 대신 사업자 등록으로 하며, 법적 효력은 같습니다.

특히 상가 소액 임차인이 아니라면 보증금 액수도 클 것이며 사업자 등록 만으로 대항력이 부여되지 않기 때문에 반드시 전세권 설정을 해야합니다.