DSR과 DTI의 차이점과 계산

[서론]

최근 정부에서 역전세로 인해 보증금을 돌려주지 못하는 임대인, 전 재산이나 다름없는 전세 보증금을 돌려받지 못하는 임차인(세입자)를 위해 전세보증금반환대출 이라는 카드를 꺼내들었습니다. 갭투자자를 왜 보호해주냐는 불만도 많지만 이 사항을 막지 못하면 국가의 큰 부정적 영향을 끼치니 어쩔 수 없는 선택이 아니였을까 싶습니다.

핵심요지는 기존 DSR 대출 규제 40% 한도를 DTI 60% 까지 완화를 해준다는 내용입니다. 그렇다면 DSR과 DTI 대출 규제는 무엇이며 어떤점이 다른지 알아보겠습니다.

[DSR과 DTI의 개요]

DSR과 DTI 모두 대출금액 한도를 규제함으로써 양호한 재무 건정성을 영위하기 위함입니다. 정부와 은행에서 규제를 합니다.

DSR(Dept Service Ratio)

DSR은 말 그대로 총부채원리금상환비율입니다. DSR 40% 초과 시 대출을 규제한다는 뜻은  본인 1년 소득이 개인이 채무하고 있는 총 부채금의 원금+이자가 본인 소득의 40%를 초과해서는 안된다는 뜻입니다.

예를 들어 본인 연봉이 5천만원이라면 본인의 총 부채의 원금과 이자가 2천만원을 넘으면 안된다는 뜻이죠.

이때 본인의 부채는 주택담보대출, 신용대출, 카드론, 자동차할부, 학자금 대출 등 모든 대출이 포함됩니다.

DTI(Dept to Income)

DTI는 총부채상환비율로 DSR과 단어적 뜻으로 차이가 없어보입니다. 이번에 정부에서 완화한 내용이 DTI를 60% 까지 늘린다는 것입니다.

DTI는 본인 연소득이 주택담보대출 원리금(원금과 이자)과 다른 대출의 (이자상환액)만 더하는다는 것이 DSR과 가장 큰 차이점입니다.

즉 DSR은 다른 대출의 원금까지 모두 포함한다는 뜻입니다.

만약 본인 소득이 5천만원이라면 DTI를 60% 적용하여 3천만원의 주택담보대출 원금+이자와 기타 다른 대출의 이자의 합이 3천만원이 넘으면 안된다는 뜻입니다.

[DSR과 DTI의 계산]

DSR : 본인의 모든부채의 원금과 이자 1년치 /(나누기)/ 본인의 1년 소득

DTI : 본인의 주택담보대출 원금과 이자 + 다른 기타 대출의 이자 상환액 /(나누기) 본인의 1년 소득

[DSR과 DTI의 차이점]

목적
DSR과 DTI는 주요 목적에서는 재무건정성을 위한다는 공통적 목적이 있지만 규제의 강도에서 차이점이 있다는 것입니다.

결론
DSR과 DTI의 차이점의 결론은 표로 정리해보겠습니다.

	구분	차이점	비고
DSR	총부채원리금상환비율	주택담보대출 원금+이자, 기타 대출 원금+이차 [1년치]	규제정도가 심한 대출 규제
DTI	총부채상환비율	주택담보대출 원금+이자, 기타 대출 이자만 [1년치]	규제정도가 약한 대출 규제

 

이 표를 통해서 핵심을 정리할 수 있겠습니다.

[결론]

 

결론적으로는 현재 정부에서는 진퇴양난으로 보증금반환대출을 시행중입니다.

역전세로 인해 많은 국민들이 피해를 보거나 은행의 재무 건정성이 무너지면 국가차원에서 아주 큰 위험요소로 다가오니까요. 모두를 위한 정책이라고 생각됩니다.

현재 전세사기와 역전세로 인해 보증금을 돌려받지 못한 세입자의 임차권등기명령의 건수가 23년 8월 3일 뉴스에 6,000건을 넘어섰다고 하며 이미 지난 6월에도 이미 4,598건이었다고 합니다.

작년 7월 1,059건에 비해 거의 6배 가량 증가한 셈입니다. 전세사기범은 엄벌에 처해 다시는 이런 문제가 발생되는 것을 막아야 한다고 생각합니다.

일단 이번에 정부에서 시행한 전세보증금 반환 대출은 적정 시기에 잘 시행되었다고 생각합니다.

(FAQs)
Q1. 역전세란?
A1. 전세계약당시 전세금보다 현재 매매시세가 더 하락하여 임대인이 집을 팔아도 임차인(세입자)에게 돈을 돌려줄 수 없는 상황을 역전세난이라고 합니다.

Q2. 임차권등기명령이란?
A2. 전세 세입자는 점유, 전입신고를 유지해야만 경매실행 시 배당을 요구할 수 있고 대항력을 가질 수 있습니다. 허나 반드시 이사를 가야하는 상황에도 불구하고 보증금을 돌려받지 못했을 때 법원을 통해 임차권등기명령을 받는 것입니다. 임차권등기명령을 받으면 점유와 전입신고가 빠지더라도 대항력이 유지되는 제도입니다.