주택가격, 부동산 가격, 현재가 바닥인가?

Introduction

현재 주택가격이 상승할지, 하락할지 많은 논쟁이 있습니다. 현재의 경제의 흐름과 무역적자, 금리와 주택 가격, 부동산 가격에 대한 상관관계를 통해 정리를 해보겠습니다.

해당 글은 부동산 투자에 대한 의견이 아닌 개인적 분석이며, 투자 참고용이 아님을 주의바랍니다.

 

현재 부동산 시장의 흐름

주택가격은 전세가율을 통해 예측을 하는 전문가들이 많습니다. 현재 서울 송파쪽만 분석해보아도 전세가율이 약 70% 에서 50% 안팎으로 낮아졌습니다.

보통 전세는 사용가치라고 해서 실제 이 주택을 사용함으로써 누릴 수 있는 실제가치라고 표현합니다.

즉, 전세가가 낮아지면 매매가도 낮아진다는것입니다. 현재는 전세가가 낮아지면서 집값도 하락 추세라는 의견이 많습니다.

그렇다면 이 하락은 어디서 오는 것이며 무역지수와 금리 등 외부요인과 어떤 상관관계가 있는지를 통해 미래 주택가격을 전망해보도록 하겠습니다.

 

무역과 부동산 가격의 상관관계

우리나라는 무역에 의존한다고 해도 무색할만큼 무역 지수에 따라 국가 경제가 움직입니다. 현재 수출금액지수가 23년 7월 기준으로 9개월 연속 하락하고 있다고 합니다.

반도체 가격약세에 수출금액지수9.2%↓— 9개월 연속하락

2분기 온라인 무역적자 1.2조 — 8분기 연속 적자

수출 부진에 2년 연속 무역적자 우려 — 저성장 탈출 역부족

요즘 뉴스를 보시다면 이런 종류의 기사를 많이 보실것입니다.

산업통상부와 관세청에 따르면 수입증감률은 작년 22년 7월에 비해 -25.4%, 수출 증감률은 -16.5%로 큰 폭으로 수입, 수출 모두 감소했습니다.

그렇다면 이 무역적자는 무엇으로 연결될까요?

바로 기업들의 비상경영돌입 후 상황이 더 나빠지면 구조조정으로 까지 이어진다는 것입니다.

삼성전자, sk하이닉스는 공급량을 줄이고 신규 투자 집행을 연기 하는 등 최근 비상경영체제를 돌입했습니다.

높은 재고량으로 인해 평균 가격 하락세가 잡히지 않기 때문이며, 스마트폰, pc 등 응용처에의 수요도 확연히 줄었기 때문입니다.

대표적인 삼성전자도 이렇게 비상경영선언으로 어려운 시국이라는 것을 증명합니다.

대기업의 비용감축은 곧 협력사, 즉 중소기업들의 성장세도 멈출것입니다.

납품가 인하 등 거센 압박이 들어오게 되면 가장 먼저 수많은 협력사의 중소기업들이 무너지게 됩니다.

이러한 현상이 부동산 가격에 어떤 영향을 미칠까요? 그 전에 앞서 현재 금리에 대해 알아보겠습니다.

 

금리와 부동산 가격과의 상관관계

23년 8월 6일 기사들을 보면 미국의 소비자 물가지수(CPI)가 안정세를 보이다가 7월 다시 반등하여 금리 인하는 커녕 다시 금리 인상에 무게를 두고 있습니다.

먼저 금리가 인상되면 집값에는 어떤 영향을 줄까요?

아주 기본적인 개념으로 금리가 오르면 투자와 구매 심리가 떨어지고 즉 수요가 줄어들어 집값이 하락하는 것이 이론적 설명입니다.

하지만 이 금리만이 부동산시장의 가격을 결정하지 않습니다. 기타 내외부 경제적 여건에 따라 부동산 가격이 움직입니다.

하지만 현재 세계적, 국내를 보더라도 내외부 경제가 좋지 않은 것은 사실일 것입니다.

미국에서 금리를 올리면 우리나라는 왜 반드시 금리 인상 압박에 시달릴 수 밖에 없는가?

미국의 금리인상은 달러의 화폐가치 상승으로 이어지고 달러의 가치 상승 시 우리나라 금리 미인상은 원화 가치의 하락을 불러옵니다.

이는 국내 투자 외화가 유출되면서 투자가 감소하고 이는 곧 경제불황으로 이어지는 것이죠.

이번에 미국에서 금리를 올린다면 한국은행은 또 다시 진퇴양난입니다.

금리를 올리자니 현재 막대한 가계, 기업 대출로 인해 재무건정성 악화가 우려되고 금리를 동결하자니 외화유출이 우려되는 것입니다.

즉, 현재 금리가 부동산 가격에 100% 영향을 주는 것은 아니지만 국제 경제와 현재 국내 경제의 난제를 보면 계속되는 금리인상은 부동산 가격에 영향을 미칠 수 있다고 봅니다.

 

결론

앞서 언급한 무역적자는 국내경제에 악순환을 불러 일으키는 와중에 미국에서는 또 금리인상에 무게를 싣고 있습니다.

무역적자는 무역으로 먹고사는 대한민국 경제에 큰 악영향을 끼칩니다.

대기업들의 비용감축이 구조조정까지 이어지게 된다면 중소기업이 무너지고 수 많은 노동자들이 일자리를 잃게 되고 소위 말하는 영끌족이 버티지 못하게 됩니다.

이는 경매까지 이어질 것이고 부동산 가격의 하락은 막지 못하게 될 것입니다.

물론 구조조정까지 이어져 국내 경제가 지금보다 많이 하락했을 때의 말이지만 현재의 상황을 보면 무시하지 못할만한 수준이라는 것입니다.

현재 특례보금자리론과 전세보증금반환대출 등 대출규제를 완하하고 거의 국내 전 지역에 조정대상지역을 해제하는 등 금융적, 정책적으로 부동산 완화 정책을 펼치고 있습니다.

부동산이 무너지면 그렇지 않아도 좋지 않는 국내 경제에 기름을 붓는 격이니까요.

하지만 이 대출 정책은 실거주자들이나 보증금을 반환하지 못하는 임대인을 위한 대출입니다. 이 대출의 효과가 막바지에 달했을때까지는 관망을 하는 것이 좋아보입니다.

개인적 의견으로는 미국의 소비자 물가지수가 최소 수개월 안정화되고 미국이 금리를 동결하기 시작하고 그 후에 금리를 하락 시키기 시작할때를 봐야합니다.

금리하락 후 시장에 오는 충격이 흡수 된 후에 내집마련, 부동산 마련을 위해 움직이는 것이 좋지 않을까 생각됩니다.

 

Q&A

Q : 현재 집값이 바닥을 찍고 다시 상승 분위기라는 기사도 많은데 어떻게 생각하나요?

A : 앞서 말씀드렸듯이 특례보금자리론 등 일부 대출 규제를 완화하였고 서울, 경기 중 입지가 좋은 곳에 실수요자 (1세대 1주택자 또는 일시적 1세대 2주택자)의 수요가 많았기 때문에 주택가격이 소폭 상승 또는 보합 되었던 것 같습니다. 현재 소유자들도 예전과는 다르게 정보가 워낙 많다보니 호가 자체를 내리지 않고 관망을 하는 분위기 인것 같습니다. 개인적인 의견으로는 앞서말한 무역적자가 회복되고 국내 대기업들의 상황이 나아진다면 부동산 가격은 안정화 또는 상승을 할 수 있다고 생각합니다.

미국 소비자물가, 금리, 국내 무역수지, 지수, 국내 경제 정세를 쭉 지켜보면서 매수 타이밍을 잡는 것이 좋아보입니다.

본 글을 정답이 아닙니다. 지극히 개인적 의견이며 투자 참고용이 아님을 참고 바랍니다.