최근 임대차 2법 폐지에 대해 윤석열 정부가 전면적으로 검토중이라고 발표했습니다.
임대차 2법의 내용부터 살펴보겠습니다.
임대차 2법이란?
임대차 2법은 계약갱신 청구권과 전월세 인상률 5% 상한제를 일컫는 말입니다.
거기에 임대차신고까지 하면 임대차 3법이 되는 것입니다.
임대차 신고는 부동산 시장에 큰 영향을 주는 요소가 아니라서 현 정부는 전 정부의 임대차 2법의 폐지에 대해 진행하고 있습니다.
- 계약 갱신 청구권 : 계약 갱신 청구권은 전세 계약시 최초 2년에 임차인이 요구 시 2년을 합산하여 총 4년 동안 거주할 수 있도록 법제화 하여 주거 안정을 도모한다는 취지하에 시행되었습니다.
- 전월세 인상률 5% 상한 : 2년 계약 후 종료 시점 전월세 가격은 최초 계약의 5%를 넘지 못한다는 내용입니다.
임대차 2법의 부작용
현재 부동산 시장에서 임대차 2법의 부작용에 대해 많이 거론되고 있습니다.
일단 부동산 시장은 특히 정부개입이 많이 이루어지는 분야인데 사적 개인재산을 민주주의 국가에 부합하지 않게 과도한 제한을 걸었다는 지적이 있습니다.
계약 갱신 청구권과 5% 상한제가 만나면서 임대인에게 한시적으로 시장에 따라가지 말고 정부의 지침을 따르도록 강제화 했습니다.
그렇다면 이렇게 사적 재산을 제한하면서 까지 도모하는 주거 안정이 과연 4년 후 지금 시점 이루어졌을까요?
일단 현 정부에서는 세입자를 보호한다는 임대차 2법의 부작용을 강조하면서 폐지하려고 하고 있습니다.
현 정부가 말하는 임대차 2법의 부작용은 4년동안 묵혀있던 임대인들의 울화가 한꺼번에 터진다는 주장입니다.
사유재산을 제한하는 바람에 묵혀있던 임대인의 전세 가격 상승 욕구가 오히려 전세 가격을 한꺼번에 올리는 결과를 낳게 할 것이라는 것입니다.
또한 임대차 2법은 모든 세입자에게 동일한 효과를 부여 했는지 문제도 되고 있습니다.
또한 복잡한 계약 갱신 청구권 때문에 임대인과 임차인의 법적 분쟁이 많았습니다.
임차인에게 최소 4년 전세 거주 보장+ 마음대로 계약을 해지할 수 있는 해지권도 부여해주어 너무 편파적이었던 법이라는 의견입니다.(아래 사진 클릭-자세한 내용)
민주당의 항변
더불어민주당의 맹성규 의원은 오히려 임대차 2법을 폐지하면 전세가를 상승시키는 결과를 낳을거라고 의견을 냈습니다.
글을 살펴보면 현 임대차2법의 찬성 여론이 91%로 폐지에 합당하지 않다고 합니다.
또한 현재 임대차 2법을 유지하더라도 4년간 묵힌 전세가 상승 욕구가 터지는것이 아니라 시장 여건에 따라 자연스럽게 따라갈 것이라고 합니다.
하필 현재 시점 전세가가 무섭게 오르고 있는데 이런 현상이 부동산 시장 상황에 자연스럽게 따라가는 현상일까요?
아무튼 현재 임대차 2법이 폐지되면 상한이 없기 때문에 무섭게 상승한다는 의견입니다.
부동산 가격은 전세가(사용가치)가 오르면 주택 가격(보유 가치)도 오를 수 밖에 없습니다.
지금 24년 7월 시점 무섭게 전세가격이 올랐고, 공급부족과 실수요 증가로 인해 무섭게 집 값이 오르고 있습니다.
집 값이 오르면 실수요와 투기가 맞물려 엄청난 수요가 붙고 이는 이 전 폭등기 때처럼 무서운 집값 상승을 불러올 것입니다.
임대차 2법을 과연 폐지 하는게 맞는지?
임대차 2법이 부동산 시장에 어떤 영향을 주고 있는지?
심층적으로 분석해보고 결정해야 할 것입니다.
임대차 2법 폐지하면 부동산 가격에 실질적으로 미치는 영향은?
현재 고금리 시대에 집을 사려는 사람은 적은 반면, 전세로 거주하려는 사람은 많습니다.
또한 지속된 빌라 전세사기로 아파트 전세에 수요가 몰리고 있습니다.
4년간 참아왔던 전세가 상승욕구가 터질까요?
과연 4년간 참아왔던 전세가격 상승욕구가 타이밍을 잘 못맞춘걸까요?
저의 개인적인 의견은 시장은 말 그대로 시장입니다. 부동산 시장이든 재래시장이든 수요가 많고 공급이 없으면 그때 그때 맞게 가격이 오르고 내립니다.
어느 정당을 지지하냐의 문제가 아니라 경제의 논리라고 생각합니다.
부동산 시장이라고 해서 사적 재산에 한도를 걸거나 강제로 계약 연수를 정하는 행위는 정말 잘못된 제도라고 생각합니다.
부동산은 특성상 가지려는 수요보다는 항상 공급이 부족할 수 밖에 없습니다. 한정되어 있기 때문이죠.
다주택자에게 세금을 더 부과 한다던지 고급주택을 소유한 자에게 보유세를 더 부과한다던지의 과세는 형평성과 부동산 공급부족의 문제 해결에 보탬이 되는 제도라고 생각합니다.
하지만 사유재산을 정부가 직접적으로 4년 보장, 5% 상한 등 제한을 걸어두게 되면 부작용을 낳을 수 밖에 없다고 생각합니다.
잘못 된 법은 빨리 고쳐야 한다고 생각합니다.
정리
전문가들은 현재 부동산 PF부실로 인허가, 착공이 미비한 상태, 즉 공급 부족이 이어질거라는 전망입니다.
현재 가파르게 오르고 있는 전세 가격, 서울 아파트 가격 상승이 4년간 참아왔던 임대인의 전세가격 상승 욕구가 만납니다.
현재 오르고 있는 아파트 전세 가격 상승이 빌라 전세 사기로 인한 몰림으로 1차적으로 올랐다면
그리고 고금리로 인해 주택 소유보다는 전세를 택한 수요로 2차적으로 올랐습니다.
그렇다면 2020.7.31일부터 시행한 임대차 2법이 4년이 되는 올해 하반기, 지속적 전세 가격을 동반한 부동산 시장의 불안감이 한동안 이어질거라는 개인적인 생각입니다.
세계 경제, 특히 미국의 물가 안정을 동반한 금리 인하가 시행 되고 부동산 건설 경기가 살아나는 근본적인 선 해결이 되어야 한다고 생각합니다.